“破发”与“潜水”并存 内地房企香港上市遇冷

“破发”与“潜水”并存内地房企香港上市遇冷

王肖邦

香港资本市场对近期赴港上市的内地中小型房企表现冷淡。

3月28日挂牌的湖北发展商光谷联合（00798.HK）上市首日即告“破发”，0.76港元的收盘价较0.83港元的发行价下跌超过8%。稍早前登陆港交所的另一家发展商阳光100中国（02608.HK）同样以“破发”完成了上市后的首日亮相。

“近期上市的地产新股整体规模不大，知名度不够，从土地储备或者市销率来看不便宜，导致已上市地产股大部分处于下跌状态。”东方证券分析师张奇对《第一财经日报》记者表示。

高负债不受欢迎

此次上市的光谷联合，主要在湖北及山东从事开发及营运主题产业园，主题产业园多数为高增值行业，包括软件、金融服务、生物科技等。截至去年底，光谷联合一共拥有11个产业园项目，以及3个住宅项目。

过去四年，光谷联合的营业额复合年增长率为35.6%，利润复合年增长率为23.9%，不过2013年20亿元人民币的营业额，在所有香港上市的内房股中仍属于中小规模。

而稍早前上市的阳光100中国，去年前三季度销售额为20亿元人民币，规模也不突出。

截至去年11月底，阳光100中国一共拥有25个开发中项目，折合土地储备约1170万平方米，其中多用途商务综合体及复合型社区分别为530万平方米及640万平方米，分别占总土地储备的45.3%及54.7%，多位于天津、重庆、武汉、长沙、南宁、济南等二三线城市。

一家已上市内地房企高管对《第一财经日报》记者表示，香港投资者对内地房企的估值以往看重土地储备，但如今更重视企业的负债率、利润率以及持续经营的能力。

上述两家新上市的房企恰恰表现出高负债的特点，其中光谷联合截至去年9月底资本负债比率达到近150%，而阳光100中国的净负债比率截至2013年9月底达到442%。尽管负债率会随上市后股本扩大而下降，但负债高企的现状显然还是影响了投资者的信心。

此外，光谷联合与阳光100中国“破发”的原因也与其不佳的上市时机有关。

尽管去年内地房地产市场量价齐升，但资本市场对房地产行业流动性的担忧加剧，使得内房股的估值降至了历史的低谷。而内地发展商以牺牲利润率的方式维持规模扩张，也让香港投资者对整个行业的前景感到担忧。

再融资成本上升

事实上，不仅今年上市的两家发展商经历了“破发”的窘境，去年登陆港交所的内房股，上市后的股价表现也不尽如人意，目前尚有多家去年上市的内房股处于“潜水”状态。